今年4月下旬以来，在新一轮房地产政策潮中，“以旧换新”几乎成为“标配”。

5月15日起，广州花都区住房“以旧换新”活动正式实施，记者从花都房地产行业协会获悉，昨天共签订住房“以旧换新”5单。据不完全统计，目前全国已有超60个城市推出“以旧换新”政策，在大湾区已有6城“官宣”入局，其他城市也有房企正在探索实施。

“以旧换新”是一项探索性的新政策，未来政策范围还会扩大吗？“以旧换新”过程中要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市场？

广州花都区首日签订5单

15日，花都区住房“以旧换新”迎来新进展，当天签订5单。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议，并且交了新房订金。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍，从实行当天的反馈看还是比较理想，“相信后续随着更多企业参与活动，更多细节和优惠的增加，效果会不错”。

今年5月，广州市花都区房地产行业协会、广州市房地产中介协会花都会员服务委员会、广州市花都区建筑装饰协会宣布，将于2024年5月15日—2025年5月14日期间，联合开展商品房以旧换新“焕新购”活动。

黄菲菲介绍，此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”，面向所有计划出售二手商品房（旧房）并在花都区范围内购买新建商品房（新房）的购房人群（换房人）。

在今年4月30日，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。其中，“以旧换新”被认为是推动存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措。

在广东，目前也有多个城市提出探索。

以粤港澳大湾区为例，例如今年3月1日，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家·换新购”活动，以惠城区为试点。

到4月23日，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知，在一线城市中首个落地“以旧换新”。

随后4月30日，中山6个部门联合发布措施，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”。

再到5月13日，佛山发布13条房地产新政，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”。

经记者梳理，截至目前，大湾区内已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆，以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”。

而实际上，也有多地虽未“官宣”，但也正探索实施。比如在江门，江门市住建部门和相关行业协会指导下，当地房企博富控股在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”。博富控股总裁助理李秀清介绍，目前两个项目成交约20套，咨询客户过千组，“我们参与‘以旧换新’的意愿还是很强的，希望能在市场引起反响和共鸣”。

“以旧换新”究竟是如何运作？

从全国来看，据中指研究院监测数据，截至5月13日，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”，并且预计更多城市还将加入。

广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍，目前住房“以旧换新”主要有4种模式。

第一种是三方联动模式（又被称为“联合帮卖”模式），房企、中介机构、换房人共同完成。即换房人认购房企新房房源并优先锁定，同时中介机构帮助业主优先出售旧房。若一定期限内旧房售出，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出，则房企退还新建商品住房认购金。此次花都推行的便是这一模式。目前，包括宁波、上海、深圳、杭州临平区等推出的“以旧换新”都是采用这种模式。

第二种是房企收购模式，房企按照评估价格收购换房人的二手房，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款。比如在珠海，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”，直接收购存量二手房以促成新房交易。

第三种是政府收购模式，即由政府或委托的国企按规定收购二手房。比如在全国较早推出“以旧换新”的郑州就是这一模式，从今年4月20日至6月30日，由郑州城市发展集团为主体，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房，同时换房者选购平台房源库中的新房。

政府模式中又有些地方特色的延伸，比如肇庆的模式，无需卖房即可“换新”。肇庆市提出“旧房转保障性住房”，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金，并将其全部用于购买商品房。

第四种是政府补贴模式，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴。比如丽水、扬州、苏州等地便为换房者发放契税补贴。

4种模式各有优劣

每个城市如何选择“以旧换新”模式？

从目前来看，三方联动是各个城市主推的模式，由于是基于市场自发行为，房企的资金压力小，且更容易让利换房者和中介机构。“我们做‘以旧换新’前参考了很多种模式，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适。”李秀清介绍，主要是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小。

不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出，这一模式主要面临二手房市场调整压力，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位，换房人即便通过中介优先推介，但若想快速售出二手房，还是需要在价格方面给予一定让步。多个参与的房企也反馈，有些换房人对二手房价格预期较高，使得交易周期过长，不一定能促成“以旧换新”。

房企收购模式暂时只有少数企业开展，由于新房选择的局限性较大，并且对企业资金需求量大，仅有少数大房企可以负担；并且对换房者二手房的门槛要求高，比如要求一定楼龄、位于较好的地段等，往往惠及面不广。

而政府或国企收购模式，由于信用背书受到欢迎。但从目前来看，这一模式仍处于探索阶段，其中最大的影响因素，是在当前经济现状下，政府财政负担较大，使得收购规模受限。比如郑州试点收购500套、南京收购2000套，面对庞大的二手房挂牌量，显得杯水车薪。记者也从广东的相关部门了解到，目前也对这一模式的资金压力表示担忧。

另外，还需考虑资金平衡。从目前来看，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等，都存在资金平衡、盈亏的考验。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向，避免闲置空置，对于保障性住房筹建压力较大的城市，有条件可以采取该模式。”罗异铿认为，而政府补贴模式，目前一般仅在非一线城市实施，大部分城市的补贴力度也相对较小。

“以旧换新”还需重视更多细节

当前，“以旧换新 ”处于起步阶段，实施时间较短，并且不少地方仍待出台具体的实施细则，政策能带来多大效果仍有待观察。

但无论哪种“以旧换新”模式，都是一场多方博弈，也需要解决一些可能的共性问题，至少有以下几方面需要注意。

一方面，需要多方合力推进。住房“以旧换新”涉及资金量大、需要衡量考虑事项多，“单靠政府或市场的力量都十分有限，需要政府、企业、业主多方合力推进。”罗异铿提醒。因此，未来的“以旧换新”也需要因地制宜，多种模式相结合，以产生更大效果。

另一方面，“以旧换新”既关联着刚需买家，也关联换房卖家，是一场“双向奔赴”，需要考虑更多细节和诚意。

例如，在政策层面进行完善和监督。扩大政策覆盖面，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘，换房人选择性较少。在促成交易方面，不少房企也呼吁支持“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策。

广东省城规院住房政策研究中心李宇嘉也指出，政府还应制定规则，确保各项优惠政策能落地，比如契税减免、中介费减免等。同时，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用，让业主放心地参与到“以旧换新”中。另外，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台。

而对于参与的房企、国企等来说，首先要拿出有品质的房源，此前有部分地方新房房源品质较低，甚至被认为是售不出的“边角料”。

同时，需要适当延长置换时间。“以旧换新”规则下，对旧房售出实现有约定时限，但当前销售时间均较长。“我们在实际操作中发现，例如有些房主对旧房的心理价位很高，一直难以成交，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限，延长到半年左右。”李秀清说。

另外，也要确保参与的楼盘能正常交付，并且对认购的订金要加强监管，对于未能完成“以旧换新”的业主，要能够按约定正常退还。

多位专家也指出，当下对楼市纾困的政策更要精细化、接地气，从寻求各方诉求的交集入手，才能落地见效。

南方+记者 张子俊